SST en copropiedades: obligaciones de seguridad y salud en el trabajo en la propiedad horizontal

Los conjuntos residenciales, edificios de oficinas y centros comerciales sometidos al régimen de propiedad horizontal suelen pensar en la seguridad y salud en el trabajo como algo "de las empresas". Pero una copropiedad que contrata personal es un empleador más, y como tal está obligada a implementar el Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo (SG-SST). Además, como contratante, responde por verificar que sus proveedores también cumplan.

La copropiedad como persona jurídica

La Ley 675 de 2001 establece que, al constituirse la propiedad horizontal, nace una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Esa persona jurídica tiene órganos de dirección y administración: la asamblea general de propietarios, el consejo de administración (obligatorio o potestativo según el uso del inmueble y el número de bienes privados, como lo precisa la ley) y el administrador, que es su representante legal.

Al ser persona jurídica, la copropiedad puede contratar directamente trabajadores (por ejemplo, un todero, personal de aseo o de mantenimiento) o tercerizar servicios con empresas de vigilancia, aseo, jardinería o mantenimiento.

¿Debe la copropiedad tener SG-SST?

Sí, cuando tiene trabajadores. El Decreto 1072 de 2015 obliga a todos los empleadores públicos y privados y a los contratantes de personal bajo modalidad de contrato civil, comercial o administrativo a implementar el SG-SST. No hay una excepción para la propiedad horizontal.

El alcance se define con la Resolución 0312 de 2019: la mayoría de copropiedades tienen pocos trabajadores directos, por lo que suelen estar en el grupo de 10 o menos trabajadores, siempre que su clase de riesgo sea I, II o III. Si alguna actividad está clasificada en riesgo IV o V, deben cumplir todos los estándares.

¿Y si todo el personal es tercerizado?

Aunque la copropiedad no tenga trabajadores directos, sigue teniendo responsabilidades como contratante. El decreto exige que el empleador o contratante incluya criterios de SST en la selección y evaluación de proveedores y contratistas, verifique su afiliación al Sistema de Seguridad Social Integral, les informe los peligros y riesgos del lugar donde prestarán el servicio y vigile el cumplimiento de las normas de SST durante la ejecución del contrato.

En la práctica, el administrador debería solicitar a las empresas de vigilancia, aseo y mantenimiento evidencias de su SG-SST, planillas de seguridad social, certificados de competencias para tareas críticas y reportes de accidentes ocurridos en la copropiedad.

Riesgos frecuentes en una copropiedad

• Trabajo en alturas: limpieza de fachadas y vidrios, mantenimiento de cubiertas, tanques e iluminación. Se rige por la Resolución 4272 de 2021, que exige, entre otros, personal certificado, coordinador de alturas cuando corresponda, permisos de trabajo y sistemas de protección contra caídas.
• Riesgo eléctrico: subestaciones, tableros y plantas eléctricas.
• Espacios confinados: tanques de agua, cuartos técnicos y pozos.
• Riesgo químico: productos de limpieza, cloro y químicos de piscina.
• Piscinas: además de los riesgos laborales, existen normas específicas de seguridad para piscinas que deben revisarse.
• Riesgo público: atención de residentes y visitantes, manejo de conflictos y situaciones de seguridad en portería.
• Riesgo psicosocial: personal de portería y administración expuesto a trato con residentes, turnos nocturnos, quejas y presión por resolver conflictos de convivencia.

El riesgo psicosocial del personal de la copropiedad

El administrador y el personal de portería son la cara visible de la copropiedad frente a cientos de residentes. Es común que reciban reclamos, exigencias fuera de su función y, en ocasiones, maltrato. Estos factores —demandas emocionales, turnos, relación con usuarios— se evalúan con la batería de riesgo psicosocial, y los resultados permiten diseñar medidas concretas: protocolos de atención, canales formales para quejas de residentes y capacitación en manejo de situaciones difíciles.

Recuerda también que la Ley 1010 de 2006 protege a los trabajadores frente al acoso laboral, incluido el que provenga de superiores jerárquicos; y la ley de desconexión laboral aplica al personal de la copropiedad.

Quién responde dentro de la copropiedad

El administrador, como representante legal, es quien debe garantizar el cumplimiento de las obligaciones legales de la persona jurídica, entre ellas las laborales y de SST. El consejo de administración y la asamblea deben aprobar los recursos necesarios en el presupuesto. Es recomendable que el SG-SST tenga una partida propia y que el administrador rinda cuentas sobre su avance.

Plan de acción para la administración

1. Haz el inventario de trabajadores directos y de contratistas que prestan servicios en la copropiedad.
2. Determina el grupo de estándares mínimos que aplica.
3. Designa a la persona idónea que diseñará e implementará el SG-SST.
4. Actualiza la matriz de peligros con las áreas comunes y los trabajos de alto riesgo.
5. Exige a los contratistas las evidencias de su SG-SST antes de iniciar labores.
6. Incluye la evaluación de riesgo psicosocial del personal propio y, si es posible, una medición de clima laboral.
7. Prepara el plan de emergencias de la copropiedad y realiza simulacros.

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